近日,合肥市住房保障和房產管理局制定《合肥市業主大會和業主委員會指導規則》(修訂征求意見稿),并向社會各界公開征求意見。
該征求意見稿指出,符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議:已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十的;首批物業交付滿三年的。
業主大會根據物業管理區域的劃分成立,一個物業管理區域成立一個業主大會。符合首次業主大會會議召開條件,建設單位、前期物業服務企業或者五分之一以上業主可以書面向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府申請成立業主大會。
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劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,先期開發部分符合首次業主大會召開條件的,可以成立業主大會,選舉產生業主委員會。符合首次業主大會會議召開條件,三個月內未召開業主大會會議的,街道辦事處、鄉鎮人民政府在接到建設單位、前期物業服務企業或者五分之一以上業主提交的成立業主大會書面申請報告之日起四十五日內,應當組建業主大會會議籌備組。籌備組業主代表應當具有業主身份、具有完全民事行為能力、責任心強、模范履行業主義務、公正廉潔、具備必要的工作時間。業主代表人數不低于籌備組總人數的二分之一。
征求意見稿明確,建設單位和前期物業服務企業應當配合籌備組開展工作,首次業主大會會議的籌備經費由建設單位依法承擔。已歸集籌備經費的,籌備組應當制定籌備經費預算,向街道辦事處、鄉鎮人民政府申請預支首次籌備經費。首次業主大會會議召開后,業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置公示,接受全體業主監督。
籌備組應當自組成之日起三個月內組織召開首次業主大會會議;籌備組在業主委員會成立后自行解散;籌備組組成之日起六個月內無法召開首次業主大會會議或者首次業主大會會議未能選舉產生業主委員會,由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組織籌備工作。
業主大會決定以下事項:確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;選聘、續聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;籌集和使用專項維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設施;依法改變共有部分的用途或者利用共用部分進行經營以及所得收益的分配與使用等。
該征求意見稿規定,業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。業主不按規定繳納專項維修資金、物業服務費等費用,或者實施其他損害業主共同權益行為的,業主大會可以在管理規約或業主大會議事規則中對其被選舉權的行使予以限制。業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤,也可以從物業共有部分經營所得收益列支。
新《指導規則》的發布,有何新特點,對未來合肥市業主委員會的成立和運行會產生什么樣的影響?對此本報記者采訪了業內專家——安徽興阜律師事務所業主物權研究顧問、安徽省物業管理協會業主事務工作委員會主任凌德慶。
凌德慶認為:一、2012年合肥市主管部門依據住建部(274號)文制定了《合肥市業主大會和業主委員會指導規則》,隨著時間推移和情況變化,特別是今年5月1日《合肥市住宅小區物業管理條例》頒布后,明確規定了成立業主大會選出業主委員會只需要滿足以下兩個必要條件之一即可(已交付的專有部分面積超過小區建筑物總面積50%以上或者首批物業交付滿三年),取消了入住率這個要求。現實來看合肥現有小區絕大多數符合上述兩個條件任意之一,因此及時制定相關配套規范性文件指導業主成立業主大會和業委會正常開展工作很有必要。
二、首次業主大會籌備經費一直以來是老大難問題。雖然2016年省物業條例第十六條就法定首次業主大會籌備經費由建設單位承擔,但由于各地沒有具體細化措施,再加上部分開發商破產后找不到人,現存的開發商很多就具體承擔金額與業主達不成一致等原因,從而使很多小區成立業主大會并沒有得到開發商應該支付的籌備費用,有少數小區甚至為此走上法庭才拿回這筆費用。好在新的《合肥市住宅小區物業管理條例》第十條對此規定了細化條款,也就是明確規定了首次業主大會會議的籌備經費由建設單位按照物業總建筑面積每平方米0.3元標準且總額不少于二萬元,最高不超過十萬元的標準承擔,并且在小區竣工驗收備案前,將此經費存入街道指定銀行賬戶。
三、新修訂的指導規則目前只是進入征求公眾意見階段,作為政府部門規范性文件還需要市司法部門合法性審查。而從目前業主反饋的意見來看,規則還有一些欠缺和不完善之處,如十三條規定只有籌備組長可以召集籌備組會議以及籌備組公告只有籌備組長簽字才可公示,這明顯不符合籌備組由單數組成,少數服從多數原則,容易形成“一言堂”局面。此外,規則第二十七條說未投票者不計入表決票,也與國家住建部274號文《業主大會和業主委員會指導規則》第26條不一致,住建部此規則很清楚:未參與表決的業主,其投票權數是否可以計入已表決的多數票,由小區管理公約和業主大會議事規則規定。
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