4月21日，記者從《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》新聞發(fā)布會獲悉，《條例》自2023年5月1日起施行，重點在業(yè)主和業(yè)主組織、物業(yè)服務(wù)、公共收益和維修資金、監(jiān)督管理等方面作出規(guī)定。街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織成立物業(yè)管理委員會可視具體情況暫時代行老舊小區(qū)業(yè)主委員會職責(zé)，此舉系省內(nèi)首創(chuàng)。

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【業(yè)主】 業(yè)主不得擅自將住宅等改變?yōu)榻?jīng)營性用房

《條例》規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域，不得將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間。不得擅自在房屋地下挖掘增加空間；擅自在建筑物外墻新增門窗、破壞外立面；損壞公共綠化及其附屬設(shè)施；損壞公共安全防護設(shè)施設(shè)備；不按照規(guī)定停放機動車、非機動車，或者占用公共區(qū)域長期停放車輛；擅自設(shè)置電動汽車、電動自行車充電裝置，違反用電安全要求私拉電線和插座為電動汽車及電動自行車充電；占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口，或者有其他妨礙消防車通行及安全疏散行為的。

值得注意的是，業(yè)主不得擅自將住宅、車位、儲藏間等改變?yōu)榻?jīng)營性用房。擅自將住宅、車位、儲藏間等改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，由業(yè)主委員會根據(jù)管理規(guī)約約定進(jìn)行協(xié)調(diào)、處理；協(xié)調(diào)處理不成的，由有關(guān)部門責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀；情節(jié)嚴(yán)重的可以處以五千元以上二萬元以下的罰款。

【業(yè)主組織】

規(guī)定實行業(yè)委會履職評估

和業(yè)委會成員履職承諾制度

《條例》規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

未經(jīng)業(yè)主大會表決通過，業(yè)主委員會不得有下列行為：制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；制定共有資產(chǎn)和公共收益管理與使用辦法；制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費方案或者需要由全體業(yè)主分?jǐn)傎M用的收取標(biāo)準(zhǔn)；選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；向有關(guān)部門申請改建、重建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施；改變共有物業(yè)用途。

同時，《條例》明確實行業(yè)主委員會工作報告、履職評估和業(yè)主委員會成員履職承諾制度。推進(jìn)建立業(yè)主委員會換屆審計和業(yè)主委員會主任離任審計制度。

此外，《條例》規(guī)定有老舊小區(qū)不具備成立業(yè)主大會條件，具備成立業(yè)主大會條件但確有困難未成立，或者業(yè)主大會成立后未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會三種情形之一的，由街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織成立物業(yè)管理委員會暫時代行業(yè)主委員會職責(zé)，系省內(nèi)首創(chuàng)。

【物業(yè)公司】

對物業(yè)管理區(qū)域禁止行為設(shè)置了行政處罰

關(guān)于收費標(biāo)準(zhǔn)，《條例》明確物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，具體范圍和收費標(biāo)準(zhǔn)由市價格管理部門按照國家和省有關(guān)規(guī)定，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素，每兩年對物業(yè)服務(wù)等級的基準(zhǔn)價和浮動幅度進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，政府指導(dǎo)價進(jìn)行調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)費從次年一月一日起，按照調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的，市物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。

同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；違反物業(yè)服務(wù)合同約定提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)、增加收費內(nèi)容；未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)等。

禁止物業(yè)采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)猓膿Q門禁、設(shè)置道閘限制業(yè)主進(jìn)入小區(qū)等方式催交物業(yè)服務(wù)費。對于采取改換門禁、設(shè)置道閘限制業(yè)主進(jìn)入小區(qū)等方式催交物業(yè)服務(wù)費的，由物業(yè)管理部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以五千元以上二萬元以下的罰款。

【公共收益】

規(guī)定了設(shè)立公共收益共管賬戶接受業(yè)主監(jiān)督

《條例》規(guī)定，住宅小區(qū)公共收益屬于全體業(yè)主所有，包括：利用配建用房、電梯轎廂、車位、車庫等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；共用部位被依法征收的補償費；共有資金產(chǎn)生的孳息；其他合法收入。

同時，《條例》明確公共收益可以用于下列物業(yè)管理支出：補充建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護費用，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外；業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費，業(yè)主委員會委員的補貼，業(yè)主委員會執(zhí)行秘書等專職人員的薪酬，召開業(yè)主大會會議所需費用；有關(guān)審計費用；業(yè)主共同決定用于物業(yè)管理的其他費用。

此外，住宅小區(qū)公共收益應(yīng)當(dāng)單獨列賬，接受業(yè)主監(jiān)督。

合肥通客戶端-合報全媒體記者 劉暢

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