上市旋即破發(fā)、打新熱度驟降、解禁潮來襲……近期，一度炙手可熱的公募REITs市場正在面臨重重壓力。

證券時報記者觀察到，伴隨著二級市場的整體回調(diào)，公募REITs一級市場的打新收益也明顯下滑，甚至出現(xiàn)了破發(fā)現(xiàn)象，同時，年底即將到來的集中解禁潮或?qū)⑦M一步考驗市場承壓能力，投資者認購熱情已從狂熱轉(zhuǎn)向?qū)徤鳌?/p>

(資料圖)

展望后市，公募REITs的市場風(fēng)向已由投機套利向價值配置理性回歸，推動投資者更加關(guān)注底層資產(chǎn)質(zhì)量與估值合理性，也有機構(gòu)建議關(guān)注解禁前后因資金行為導(dǎo)致的二級市場超跌機會和大宗市場的配置機會。

從打新穩(wěn)賺到上市破發(fā)

公募REITs“閉眼打新”的時代似乎正在遠去。

近期，公募REITs二級市場的疲軟表現(xiàn)，給一級市場的打新熱潮潑上了一盆冷水。一個突出的案例是，11月6日上市交易的某軟件園REIT，在上市次日便跌破發(fā)行價，即使在上市一周后有所反彈，但截至11月14日，該軟件園REIT報收3.62元/份，仍低于3.66元/份的發(fā)行價。

這是今年首只上市后破發(fā)的公募REITs，不過，2025年下半年以來，多只新上市的公募REITs產(chǎn)品均表現(xiàn)平平。

例如，在10月31日上市的某商業(yè)資產(chǎn)REIT，上市首日的漲幅僅為3.29%，上市以來的累計漲幅也僅有4.36%；在9月29日上市的某商業(yè)資產(chǎn)REIT，上市首日的漲幅僅為12.63%，上市一個多月后的累計漲幅也僅有16.47%；在8月1日上市的某清潔能源REIT，上市首日的漲幅為27.47%，但上市三個多月后的累計漲幅卻回落到了21.27%。

這與往日常常在上市首日觸及30%漲停板的公募REITs市場形成鮮明對比，有市場分析人士指出，次新REITs產(chǎn)品上市后表現(xiàn)低迷，或與二級市場的整體走勢密切相關(guān)。

2025年下半年以來，股票市場相對強勁，偏債性的REITs市場則整體震蕩下行，中證REITs全收益指數(shù)已經(jīng)從高點下跌了超6%，同期近20只REITs下跌幅度超10%。二級市場情緒的低迷，直接影響了新上市產(chǎn)品的表現(xiàn)，也讓投資者對打新的收益預(yù)期回歸理性。

首發(fā)認購熱情降溫

隨著打新退潮和行情震蕩，投資者對公募REITs的首發(fā)認購熱情也有所降溫。

11月，某倉儲物流REIT發(fā)布認購申請確認比例結(jié)果，其中網(wǎng)下投資者有效認購申請確認比例為0.68%，公眾投資者有效認購申請實際確認比例為5.83%，有效認購倍數(shù)分別為147倍和17倍。

這也與以往動輒幾百倍的認購倍數(shù)大相徑庭。例如，今年6月發(fā)行的中銀中外運倉儲物流REIT，其網(wǎng)下投資者與公眾投資者的有效認購倍數(shù)分別高達239倍和919倍；更早一些，今年2月發(fā)行的匯添富九州通醫(yī)藥倉儲物流REIT，公眾投資者有效認購倍數(shù)曾達到創(chuàng)紀(jì)錄的1192倍。

這意味著當(dāng)前市場整體的認購熱度已有降溫跡象，隨著打新收益的邊際下滑，投資者在參與認購時變得更加謹慎，不再是“逢新必打”，而是更加關(guān)注底層資產(chǎn)的質(zhì)量和發(fā)行定價的合理性。

中信證券在研報中指出，今年以來，參與公募REITs一級市場打新成為勝率較高的主流策略，但伴隨著公募REITs一級市場詢價上限的打開以及二級市場的持續(xù)回調(diào)，該策略的收益開始出現(xiàn)回落。展望2026年，預(yù)計打新將趨于理性，一級市場投資重配置的邏輯或重回主導(dǎo)。

11月份REITs迎來解禁潮

除了破發(fā)和打新收益下降的直接沖擊，即將到來的解禁潮也正在考驗REITs市場的流動性。

近期，多只公募REITs發(fā)布解禁公告，比如，11月14日，招商高速公路REIT發(fā)布基金份額解除限售的公告，該基金部分戰(zhàn)略配售份額自基金上市之日（2024年11月21日）起鎖定12個月，將于2025年11月21日解除限售，本次解除限售份額為2.79億份，占基金全部份額的55.78%。

11月10日，華泰江蘇交控REIT也發(fā)布解禁公告，基金部分戰(zhàn)略配售份額將于2025年11月17日解除限售，本次場內(nèi)解除限售份額及場外解除鎖定份額共計2.2億份，其中場內(nèi)解除限售份額約2.17億份，場外解除鎖定份額約0.03億份，合計占基金全部份額的55%。

證券時報記者統(tǒng)計，2025年四季度以來，全市場有13只REITs將迎來戰(zhàn)略配售份額的解禁，其中僅11月便有5只REITs解禁。

中信證券在近日發(fā)布的研報中稱，2025年11月—12月，REITs將迎來一輪戰(zhàn)配份額集中解禁，2026年的解禁潮則發(fā)生在一、三季度。REITs相關(guān)標(biāo)的在其限售份額解禁時點前后或多或少都將面臨一定的賣壓，解禁事件的沖擊同樣也受到當(dāng)期市場整體賺錢效應(yīng)、投資者情緒等因素影響。在一級市場配售比例偏低、二級市場行情波動加劇的環(huán)境下，建議重視上市標(biāo)的限售份額解禁時點帶來的配置窗口期，其中解禁時點到來前建議相對謹慎，解禁后則建議根據(jù)市場情況擇機配置。

有公募REITs相關(guān)研究人士向證券時報記者解釋，這主要是由于2024年是REITs發(fā)行大年，全年累計發(fā)行REITs產(chǎn)品合計29只，其中僅2024年四季度便發(fā)行了9只，發(fā)行份額83億元，占比將近一半。REITs產(chǎn)品的戰(zhàn)略配售份額一般有為期一年的限售期，再加上2022年成立的REITs也將面臨原始權(quán)益人三年限售的到期，這意味著今年四季度將迎來REITs的大面積解禁。

據(jù)華源證券固收首席分析師廖志明統(tǒng)計，2024年初以來上市的REITs項目，公眾投資者認購份額占比較低，均不超過基金份額發(fā)售量的10%，戰(zhàn)略投資者的配售比例持續(xù)較高，均在67%以上，部分板塊如交通運輸及消費占比更是高于75%，四季度解禁份額為38.3億份，其中交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs在11月單月解禁高達8.72億份，戰(zhàn)略投資占比較高的資產(chǎn)后續(xù)或面臨一定程度拋壓。

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