隨著孩子即將到入學(xué)年齡，宋藝（化名）把買房正式提上了日程。前兩年她也曾多次看房，但當(dāng)時(shí)樓市正處于下行周期，價(jià)格走勢不明加之孩子入學(xué)尚早，她始終選擇觀望。而近三個(gè)月，上海二手房市場出現(xiàn)的微妙變化，讓她下定決心，不再等待。

她將目標(biāo)鎖定在閔行春申板塊——這里是教育資源相對完善的成熟居住區(qū)。據(jù)太平洋房屋春申板塊總監(jiān)王亞立介紹：“這位客戶之前陸續(xù)看過房子，近期她明顯感覺到市場在變化。之前同地段、同類型的小戶型，成交價(jià)大多在170萬—180萬元左右，但最近不少房東的心理預(yù)期開始上移，普遍報(bào)價(jià)190萬—200萬元。客戶也著急，想趕在過年前完成交易。”

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為了幫宋藝在春節(jié)前安家，經(jīng)紀(jì)人在節(jié)前三天接連安排了三套房源。第一套房源，買家心理價(jià)位鎖定在180萬元，可房東堅(jiān)持190萬元以上，10萬元的差價(jià)讓雙方最終沒能談攏。第二套房源的房東堅(jiān)持“到價(jià)才簽字”，根本約不出來面談。眼看春節(jié)臨近，擔(dān)心節(jié)后市場價(jià)格變化，宋藝立刻轉(zhuǎn)向第三套房源繼續(xù)談判。

據(jù)悉，這套房源業(yè)主掛牌200萬元，190萬元可以出售，拉鋸式談判持續(xù)了超3個(gè)小時(shí)。最終，雙方以185萬元的價(jià)格成交。“客戶在180萬元的心理預(yù)期上加了5萬元，只為趕在春節(jié)前把房子敲定。”

這一單背后，或是上海二手房市場“暖冬行情”的一個(gè)縮影。

春節(jié)前夕，多組數(shù)據(jù)顯示上海二手房市場正出現(xiàn)一系列積極變化。根據(jù)上海房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)，1月上海二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽成交22834套，已是連續(xù)第三個(gè)月成交量突破2.2萬套。從同比來看，這一成交量更是創(chuàng)下近5年同期新高。

上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根表示，1月上海二手房市場成交量“企穩(wěn)”信號(hào)明顯。據(jù)上海鏈家數(shù)據(jù)，成交價(jià)也出現(xiàn)“止跌”跡象，市場成交不再單純依靠“以價(jià)換量”。

另根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1月，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅較前一個(gè)月收窄0.2%，且自2025年11月起環(huán)比降幅持續(xù)收窄。

以閔行春申板塊為例，經(jīng)紀(jì)人向澎湃新聞表示，目前最直觀的感受就是房源庫存明顯減少，但成交量保持穩(wěn)定，該板塊每周成交量維持在16—22套之間，交易活躍度較前期顯著提升。

“我們板塊的客群主要以學(xué)區(qū)需求和置換需求為主。學(xué)區(qū)需求以掛戶口、小戶型為主，總價(jià)集中在200萬—300萬元；改善自住的主力價(jià)格段在500萬—700萬元。”王亞立說道。在她看來，雖然房東跳價(jià)的現(xiàn)象并不多，但隨著市場回穩(wěn)，心態(tài)已有所變化，“很多房東現(xiàn)在談不攏就不著急賣了，打算等春節(jié)后再看看市場。”

太平洋房屋徐匯田林板塊一門店店長也有同樣的感受。“臨近過年，誠意的客戶明顯增多，特別是從1月底開始，有一些客戶會(huì)主動(dòng)問我們什么時(shí)候放假，一部分買家擔(dān)心年后價(jià)格會(huì)漲，看房和出手都更為積極。”

從實(shí)際業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)來看，據(jù)上述門店店長介紹，去年12月該門店帶看64組，成交2單；今年1月帶看54組，成交了6單。“越臨近年關(guān)，帶看去除掉了一部分‘水分’，出來看房的誠意客戶居多。我們對年后金三銀四的市場表現(xiàn)是非常期待的。”

有滬上經(jīng)紀(jì)人提及，現(xiàn)在市場房源價(jià)格分化比較明顯，一些屋況不錯(cuò)，具有性價(jià)比的房源去化相對較快；部分位置好、樓層好、裝修好的房源價(jià)格相對不太好談價(jià)；存在缺陷的一些房源，房東“只求一賣”，降價(jià)空間相對大一些。

秦先生近期也遇到了房源快速成交的情況。據(jù)其介紹，陸陸續(xù)續(xù)看房已有小半年時(shí)間，真正密集看房是從去年11月底開始，基本每個(gè)周末都會(huì)外出看房。為了通勤便利，他主要關(guān)注上海7號(hào)線、15號(hào)線沿線小區(qū)，重點(diǎn)看了普陀、寶山等中環(huán)附近板塊。

年前的一個(gè)周末，秦先生和女友看中了兩套帶車位、性價(jià)比不錯(cuò)的房源，令他意外的是，其中一套小戶型房源在看完兩天后就被其他客戶定下成交。

秦先生表示，雖然這套較為合適的房源被快速出售，但此前看過的一些心儀房源仍在掛牌，接下來他還會(huì)繼續(xù)做一些對比，希望能找到更符合自身需求、價(jià)格合適的房源。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年1月，上海二手房走出了暖冬行情。從網(wǎng)上房地產(chǎn)每日網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，工作日繼續(xù)保持在500套以上，雙休日單日均能超過一千套。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦指出，降價(jià)“砸盤”案例最近2個(gè)月很少見到。房東的預(yù)期開始轉(zhuǎn)變，議價(jià)空間進(jìn)一步收窄，部分交易熱門的區(qū)域甚至出現(xiàn)個(gè)別跳價(jià)成交案例，與此同時(shí)，低總價(jià)剛需房源的成交周期出現(xiàn)縮短跡象。

上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，市場成交信心逐漸修復(fù)，超八成客戶可在90天內(nèi)成交（指鏈家系統(tǒng)內(nèi)首次錄入客戶至成交），市場觀望情緒逐漸減弱。

盧文曦表示，自去年11月以來，樓市成交已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月保持在2萬套以上的活躍量運(yùn)行，樓市暖冬確立。背后是多方因素共同推動(dòng)的結(jié)果：一方面，上海舊改力度加強(qiáng)，不斷釋放改善和剛需入市；另一方面，政策持續(xù)釋放暖意，比如支持居民換房，退個(gè)稅政策延續(xù)到2027年年底，一季度還有很大概率降LPR等等。此外，近期有三個(gè)區(qū)開展試點(diǎn)，收儲(chǔ)區(qū)域內(nèi)的老公房用于保障性用房。這些都給穩(wěn)定市場交易提供積極幫助。

對于后續(xù)市場預(yù)判，上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根表示，2026年上海樓市將呈現(xiàn)量穩(wěn)價(jià)穩(wěn)、結(jié)構(gòu)性回暖的春季行情，政策托底、置換需求集中釋放與庫存去化共同支撐市場，淡季不淡的開局已為小陽春預(yù)熱；整體以剛需與改善主導(dǎo)，核心板塊優(yōu)質(zhì)房源議價(jià)收窄、價(jià)格企穩(wěn)，遠(yuǎn)郊無普漲基礎(chǔ)但下跌空間封閉，成交量有望維持高位，市場轉(zhuǎn)向理性修復(fù)。

也有業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前市場正逐步修復(fù)，年后房源掛牌量或有所增加，在供應(yīng)較為充足的背景下，市場短期內(nèi)仍以平穩(wěn)運(yùn)行為主。

標(biāo)簽： 淡季不淡上海樓市預(yù)熱小陽春買家看房和