11月樓市數據出爐，多地二手房市場迎來顯著回溫。其中，一線城市表現亮眼，四城二手房成交套數創下自5月以來新高，環比增幅達20%。同時，業內預判，市場預期正從“以價換量”加速向“量價趨穩”轉變。

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11月多地二手房成交量環比上漲

11月全國多地二手房市場迎來顯著回溫。據克而瑞地產研究數據，其監測的30個重點城市二手房成交面積約1704萬平方米，環比增長14%，前11月累計同比實現3%的正增長。其中，一線城市表現亮眼，4城成交規模達402萬平方米，環比增長10%。

另據易居研究院監測數據，11月，一線城市二手住宅成交套數超4.9萬套，創下自5月以來的7個月新高，環比增幅達20%，甚至超過傳統旺季9月的成交水平。

具體而言，11月，上海二手房（含商業）網簽成交22943套，環比上漲約24%。據安居客上海監測，11月全月成交量創下近7個月新高，僅次于“金三銀四”時期，成為今年成交量第三高的月份。北京樓市也實現翹尾，二手住宅當月成交總套數為14446套，環比漲幅接近20%；此外，廣州市（統計周期：10月26日至11月25日）二手住宅網簽套數和面積環比分別增長22.89%和23.07%。深圳11月二手房錄得量則為5762套，已連續9個月超5000套。

二線城市的二手房市場表現同樣積極。克而瑞數據顯示，其監測的20個二線城市成交規模為1113萬平方米，環比增長13%。其中，成都單月成交量達174萬平方米遙遙領先；武漢單月成交同環比齊增12%和31%，延續放量態勢。還有諸如長沙、南寧等城市放量也較為顯著。三四線城市則實現止跌回穩，據機構數據，監測的6個城市的成交規模為189萬平方米，環比增長37%，同比增長3%，其中常州、煙臺、揚州等城市實現同環比齊增。

核心城市剛需與高端置業需求同步升溫

成交結構上，剛需主導特征在重點城市尤為突出，同時，核心區域高端需求仍堅挺。

58安居客研究院院長張波指出，11月上海樓市呈現結構性分化深化的特征，區域差異、供需變化體現更為明顯。其指出，從安居客線上數據來看，包括黃浦、徐匯、靜安在內的核心城區，找房熱度與價格雙雙提升，黃浦區11月新房找房熱度達69.6，為全市最高，中介搶房指數也全市排前，反映核心區域高端需求仍堅挺。徐匯區新房找房熱度61.6，其中徐匯濱江熱度排前，110平方米以上改善戶型一二手房成交占比進一步提升。而包括閔行、青浦、嘉定在內的近郊區域則熱度分化，產業板塊更抗跌。閔行區依托大虹橋輻射，新房找房熱度66.7，為近郊最高，同時，高性價比房源出清有所加速。

上海鏈家研究院負責人李根提及，上海樓市新政實施以來，300萬以下總價段成交占比持續上行，11月，該價格段二手房成交占比高達60%，實現連續三個月增長；500萬以下總價段成交占比更是穩定維持在80%的高位區間。

深圳二手房市場也呈現出剛需與豪宅需求“兩頭熱”的結構性特征。據深圳市房地產中介協會監測，龍崗中心城片區的成交量位居榜首，大幅領先其他片區，同時龍崗區另有三個片區進入熱度榜單，反映出以剛需為主的市場需求持續活躍。另一方面，定位高端的南山區同樣表現突出，共有三個片區上榜，凸顯出剛需型與高端置業需求同步升溫的市場格局。

據樂有家研究中心數據，今年2月以來，深圳二手房交易持續占據主導地位，二手住宅與一手住宅網簽占比多維持在6:4左右，11月深圳二手住宅網簽占比達63%。樂有家研究中心認為，二手房交易活躍主要得益于所見即所得的現房優勢，以及價格經過持續調整后，市場上存在不少撿漏筍盤，對購房者較有吸引力。新房方面，部分有價格優勢的項目成交也相對較好，可見價格依然是剛需購房者決策的重要考慮因素之一。

同時，深圳市房地產中介協會認為，深圳二手房市場已逐步走出最低谷，交易量進入企穩階段。成交量的持續穩定，有助于緩和市場情緒，為后續房價預期的穩定提供支撐。

二手房市場有望轉向“量價趨穩”

中指研究院監測數據顯示，當前地方樓市調控政策基本已“應出盡出”，今年以來各地出臺超560條樓市政策，雖然政策調控頻次有所減少，但針對性顯著增強。同時，三季度北京、上海、深圳等核心城市也相繼優化購房政策，進一步釋放合理住房需求。專項債收儲方面，截至11月底，26個省市已公示的擬使用專項債收購閑置存量土地的總金額6553億元，專項債實際發行2508億元，占比約38%，10月以來重慶、河北、湖北等多個非“自審自發”試點地區相關專項債落地，存量土地盤活進程明顯提速。

中指研究院高級分析師孟新增認為，短期房地產政策預計將繼續聚焦推動市場止跌回穩，如清理住房消費不合理限制性措施、降低購房成本、加力實施城中村改造等，促進需求釋放。中長期則將按照《“十五五”規劃建議》提出的高質量發展目標，加快構建發展新模式，因時因勢推動各項改革舉措落地。

在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，隨著房地產價格逐步調整到位，真實居住與改善需求正在集中釋放。

對于后市展望，業內預測，年末房企進入業績沖刺階段，核心城市優質新盤預計將有所增加，新房成交量有望實現翹尾，但整體市場仍有壓力。二手房方面，易居研究院報告顯示，一線城市的優質城市資源、調整充分的房價水平，結合購房者對優質資產的認可度提升，將使得二手房交易市場向好發展具備韌性和可持續性。一線城市二手房市場將從“以價換量”逐漸走向“量價趨穩”的新階段。同時，“量增—信心恢復—價穩”的良性傳導機制正在形成，二手房市場的活躍將帶動“賣舊換新”行為增多，這也為新房市場帶來了更充足的購買力，進一步激活置換鏈條。

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