土地石青玲 2023-07-10 10:04:49 來源：中國房地產網

西安土地出讓金，走出了一條“上揚線”。

【資料圖】

根據相關研究機構統計，2023年上半年，全國300個城市推出涉宅用地土地規劃建筑面積同比下降34%，成交土地規劃建筑面積同比下降32%。但是，西安在上半年成交了81宗土地，規劃建筑面積909.63萬平方米，同比上升13.98%；成交62宗住宅用地，總規劃建筑面積779.59萬平方米，同比上漲37.31%。

通過上述數據來看，2023年上半年，西安土地出讓面積位列全國 第一，土地出讓金在全國排名第六，同比上升4個位次。

“西安土地出讓排名上升，原因是上半年全國其他城市土地出讓規模有所降低，但西安房地產開發用地出讓規模卻有所提高。”相關研究機構西安分院研究總監支家駿分析認為。

底價成交是常態

7月4日，西安二批次擬供地清單出爐，共計108宗、7045畝，涉及18個區域，供地數量遠超一批次。從各區域供地宗數來看，高新區宗地數量最多，共計26宗，約占總宗數的24%；浐灞推出15宗共559畝地，占比14%；港務區共計推出9宗559畝地，占比8%。

對于此次供地的熱度，業內人士認為還有待觀察。“預計下半年土地市場熱度將繼續回落，城投類企業或將再次進場托底，企業競爭程度也會有所減弱。”支家駿表示。

2023年上半年，雖然西安土地成交規模表現亮眼，但土地市場并非全面回暖，分化特征明顯，房企僅在高新區、長安區拿地積極性較高，成交溢價率位居高位；其他區域均以底價成交，外圍臨潼、高陵、鄠邑等區域持續無住宅用地供應。

“我們只關注核心區核心地塊，外圍區域不考慮。”一位新入西安市場的房企營銷總經理表示，外圍區域市場差、項目流速慢，會影響資金回籠。

有這樣判斷的企業不在少數，并體現在了企業的投資策略上。今年上半年，西安共誕生4宗觸頂搖號地塊，其中3宗地塊位于高新區，1宗位于航天新城。此外，惠爾集團以9.38%溢價率拿下了長安區一宗地塊。

除這5宗地塊外，今年上半年西安成交的地塊全部以底價成交。

“馬甲”圍剿熱點地塊

企業在核心區拿地，加劇了搖號中標難度，隨之催生了一批“馬甲”公司。

6月30日，招商局置地發布了一份公告，稱公司間接全資附屬公司西安茂安與成都華建及項目公司訂立合作協議，以通過項目公司開發西安地塊。

根據合作協議，西安茂安及成都華建須按其各自于項目公司99%及1%持股比例，承擔與西安地塊開發有關地價12.3億元、稅款、費用及總投資額。該集團所占估計總投資額的份額約為17.8億元。

雙方共同開發的地塊位于西安市航天新城。5月24日，成都華建益錦置業（下簡稱“成都華建”）從9家房企中搖中航天新城89畝土地，首入西安。

據天眼查顯示，成都華建由江蘇華建地產集團有限公司間接持有65%權益，江蘇華建間接單一最大股東為揚州市城建國有資產控股（集團）有限責任公司，其由江蘇省揚州市國資委全資持有。

對于這家新進入西安的企業，一位房企人士表示：“這個企業是招商蛇口的‘馬甲’”。在江蘇華建網站上，這兩家企業也多有交集，如4月21日江蘇華建與招商蛇口簽訂了戰略合作框架協議，同時江蘇華建也在招商蛇口的A級供應商名錄內。

不過，招商蛇口西安公司予以否認。此次公告之后，雙方撲朔迷離的關系正式解開。成都華建之外，新入西安市場的還有南通紡織大亨——南通亞倫。4月7日，南通亞倫搖中高新區GX3-18-46地塊，總價16.5億元，樓面地價14191元/平方米。

一位參與了這場搖號的人士表示：“該企業為龍湖‘馬甲’”。近日，該地塊案名曝光，名稱為“高新云河頌柏悅”，這是龍湖集團于2023年推出的新產品線，此外西安龍湖在項目公司——西安瑞倫置業有限公司中也持有50%股份。

“房企（特別是央企、國企）當前投資邏輯嚴重趨同，導致核心城市土地拍賣搖號中簽率不斷走低，為獲取優質地塊，房企不得不廣泛參與土地拍賣，甚至動用‘馬甲’公司，進一步推高搖號難度。部分下游企業也積極參與土地拍賣搖號，以期拿地后在后續與甲方的合作當中增添談判籌碼。”支家駿分析認為。

“生面孔”涌現

除了頭部企業的“馬甲”之外，西安市場也涌現出了一些新面孔，其中“陜北力量”正成為西安土地市場中的一股“生力軍”，一些此前未涉足西安市場的企業也開始“四處看地”。

6月份，德通置業以12.2億元摘得西安航天基地102.33畝土地，在此之前，德通置業還曾參與過高新CID、航天基地等地塊的拍賣，但都沒有“搖中”。

公開信息顯示，德通控股成立于2006年4月，總部位于榆林，是一家以建筑、路橋施工、地產開發為主業的綜合型企業。公司堅持“立足榆林、服務陜西、躋身全國、開拓海外”的經營導向，參與了國家、地方重大建設項目200多項。在地產開發領域，自主開發建設了德通銀沙華庭、德通育才雅居、德通永和嘉苑、德通新時代住宅小區、德通金沙悅府以及德通5A級寫字樓、辦公樓等項目，總開發面積約200萬平方米。

這是最新進入西安的一家榆林房企。過去10年，榆林市場共有八大本土品牌，分別為泰發祥、文昌、懷遠、領航、德通、興泰、大錦及長盛。其中，泰發祥于2022年在西安土地市場“大殺四方”，拿下3宗地塊；領航在灞橋區打造了領航悅宸；此外，背靠陜北能源巨頭的辰宮地產在開發上河雲璟之后，又接盤了爛尾樓“西江月”項目。

除陜北房企之外，四川邦泰、中建壹品、中建東孚、廣東天潤置業的身影都出現在了西安的土地拍賣中，“最近中建壹品有在西安拿地的計劃，目前正在西安看地。”一位與中建壹品有接觸的人士說道。

對于這些新面孔進入西安，支家駿說：“西安仍屬于全國一二線核心城市，在相關研究機構的排行榜上也首次進入前十，表明西安的投資價值、投資韌性依然可觀。”

一位在排名前十的央企工作的營銷總經理表示：“西安作為西北最強的單核城市，對周邊的吸附力非常強，另外西安在產品的打造上要落后于同體量城市，這也意味著還有很大的市場空間。”

值得一提的是，5月18日~19日,“中國—中亞峰會”在西安召開，這是今年中國首場重大主場外交活動，也是中國-中亞建交31年來六國元首首次以實體形式舉辦峰會，在中國同中亞國家關系發展史上具有里程碑意義。“這場會議之后，西安的地位得以重申，隨之而來的便是資源的傾斜，即便是正在業務收縮的企業也會考慮這些因素。”前述新入西安的房企營銷總經理表示。

多方因素疊加下，西安樓市及土地市場呈現出“弱復蘇、強預期”表現。

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