從樓市“冰封”到成交量整體回升，北京二手房市場的狀態可以說超出預期。貝殼研究院數據顯示，5月北京二手房成交量環比增加39%、同比增長75%，實際成交量創“3·17”調控后最高水平。然而在整體回溫的背后，北京商報記者近日走訪發現，除了學區房等剛需房源迅速成交外，受區域內新房市場沖擊，以及二套高首付限制，遠郊區三居以上大戶型出現了問而不買的尷尬，更有甚者連被問及都是一種“奢望”。

大興天宮院的三居

掛了一年多 看的不少買的沒有

房地產市場有兩大主力軍，一個是剛需，另一個就是改善。家住大興天宮院的吳勛(化名)自去年初就有了換房的打算，希望往四環內靠一靠。“從居住角度來說，換房子根本沒必要，我也算見證了一個居住板塊從略感荒涼到現在成熟的過程，配套成熟了，自己卻要走了，總有些不舍。但自己住在南邊卻要去北邊上班，每天通勤的時間太長了，不得不堅定了換房的想法。”

按照吳勛的設想，盡快把房子賣出去，早日把家往“里面”搬遷，然而100多平方米的三居室，掛出去一年多了，還沒有人接手。

事實上，吳勛掛出房屋的“成色”并不算差。北京商報記者了解到，聽從中介銷售的建議，吳勛的房子在上架之初就屬于“大眾價”，出于著急換手的目的，該房源價格經歷了三四次下調，整體降幅達40多萬元。此外，該房源符合“滿五唯一”標準，可以為購房者節省一筆不小的費用。

對于市場反應，吳勛總結了幾點經驗，區位偏遠是一個重要因素，但也不是全部原因。按他的說法，選擇在遠郊區買房除了原本家是這里的之外，其他外來的都是為了“過渡”，這部分人選擇小戶型更多。自己小區的兩居室上架即出清，到了自己的三居室這種狀態就“熄火”了。此外，能選擇大三居的一般都是置換，他們屬于先有一個意向目標，但從看房到真正下單的周期比較長。

“中介銷售告訴我，購房者普遍都是買漲不買跌，尤其是我們這種郊區的二手房，現在都處于一個明顯的下行階段，客戶觀望很正常。”吳勛稱，自己房子屬性還不錯，所以每周都有個一兩組客戶來看房，后臺關注量已經達到70多了，但是實際出價的人很少，就算有出價的，也低于他的心理預期。

吳勛說，中介銷售也給自己出了個主意，降價可以縮短賣房周期，但房子真的不能再降了，不然再置換的首付就不夠了。目前北京整體房價都比較高，像自己這種改善客群更是難上加難，八成首付與全款無異，或許看自己房子的客戶也是這個心態。

西三旗次新房四居躍層

降價掛了一年 就倆人看

吳勛的難題并不是個例。

家住北五環附近金隅翡麗的張洋也在換房過程中遇到“難賣”的問題。據張洋介紹，由于小孩還有兩年就要上小學，自己母親也上了年紀，爬上爬下的不方便。最初打算將自己目前居住的復式四居室賣掉回西城換一套小三居室學區房。“我們計劃這事的時候西城還沒說多校劃片呢，想著就在德勝學區找個1500萬元左右、100平方米的小三居，裝修費也夠了，平時帶著老人一起也能湊合住，沒想到一年都沒辦成這個事。”

張洋從計劃換房的那天開始，就考慮了置換周期和置換成本，按照中介建議的均價雖然掛牌1900多萬元，但心理價位早就讓到了1750萬元左右，但依然無人問津。與吳勛的房子看的不少沒人出手不同，從去年掛牌至今，張洋的房子帶看總數僅有兩次。

北京商報記者在鏈家App上發現，與張洋掛牌的四居室同樣戶型的房源均價為7.8萬-8萬元不等，過去一年里，該小區這一戶型掛牌4套，但零成交。

“其實這種次新房，購房者要是從7萬元/平方米單價買的，算上購房成本，基本超過8萬元/平方米，其中一大部分是稅費成本。”張洋掛牌的房源所在區域的多家中介門店經紀人直言，雖然像金隅翡麗這樣的小區品質沒得說，但作為次新盤，一旦進入二手程序，無論是成本還是折舊，對買家都不友好。特別是從價格來看，金隅翡麗附近新盤世華龍樾均價僅為8.2萬元/平方米，一街之隔的老盤后期強佑府學上院均價更是低至7.45萬元/平方米。

眼看疫情后西城學區房量價攀升，張洋不得不賣掉同小區內母親名下另外一套兩居室，先去買了一套“占坑房”。

原因：

新盤倒掛疊加購買門檻高

與吳勛、張洋的實際感受不同，在疫情好轉的5月里，經紀人、購房者、部分小業主都迎來了一個罕見的“紅五月”。

貝殼研究院數據顯示，5月北京全市二手房網簽量約1.59萬套，環比增加20.5%，同比增長15.2%。從鏈家實時成交數據來看，5月北京二手房成交量環比增加38.6%，同比增加72.2%。單月成交套數創“3·17”政策后最高水平。受疫情影響，1-5月北京累計成交量同比減少18%，但較1-4月的累計降幅收窄20個百分點，疫情對市場的影響開始持續變小。

今年1-5月，北京二手房主流成交戶型集中在兩居，總成交占比約為54%，其次是一居室，月平均成交占比約為22.1%，而三居及以上占比僅約為23.9%，大戶型成交占比較低，這其中遠郊地區要更低。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，在北京二手房市場回溫較明顯的情況下，小戶型交易增幅較大戶型(三居及以上)明顯，原因是大戶型首付額度高，同時信貸政策提高了購置門檻。在“認房又認貸”的原則下，多數改善型需求被迫更多轉向小戶型，換房只是告別了曾經的“老破小”。

合碩機構首席分析師郭毅則表示，拋開價格因素不談，遠郊區大戶型二手房也主要受到區域內新房市場沖擊。從購房者的角度來說，相差不多的價格，自己為什么不去選擇戶型更好的新產品?新小區環境要更有吸引力、實用性和舒適度更符合當前的居住要求。相對而言，早些年的房屋戶型就缺乏競爭力，這是一個“歷史性”問題。

“按照目前的設計理念，一些兩居室的新戶型也可以達到之前三居室的效果，這樣在總價上就要更具優勢。二手房唯一具備的優勢就是配套，成熟配套是其競爭力的根本所在。”郭毅稱，買房一步到位是一個“想而不得”的話題，大多數人都面臨著從外向內的遷移過程，但無論是剛需還是改善，大戶型房源的熱度一直落后于總價更低的小戶型。(盧揚 王寅浩)