當(dāng)前我國正在加快推動形成以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主的住房保障體系。一方面，保障性住房是我國社會保障體系的重要組成部分。隨著城鎮(zhèn)化的推進，各地區(qū)尤其是熱點城市保障性住房的建設(shè)需求將不斷增加，并帶來較大資金需求。另一方面，保障性住房由于其“保障”性質(zhì)，投資回收期長、回報率低，對財政資金較為依賴，資金供應(yīng)面臨較大缺口。

為此，近年來，政府各級財政加大對保障性住房建設(shè)的資金投入，同時也積極引導(dǎo)金融機構(gòu)加大支持力度。一是加強政策性金融機構(gòu)的支持保障作用。保障性住房是國家開發(fā)銀行重點支持的領(lǐng)域之一，近年來，國家開發(fā)銀行持續(xù)加大對公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、棚戶區(qū)改造和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的支持。截至2021年9月底，國家開發(fā)銀行已累計發(fā)放保障性住房貸款5.09萬億元，累計實施棚戶區(qū)改造2300萬戶，助力滿足超過200萬戶居民租房需求。二是發(fā)揮商業(yè)銀行多元化、專業(yè)化優(yōu)勢，創(chuàng)新相關(guān)金融產(chǎn)品和服務(wù)。銀行通過實行差異化信貸政策加大對保障性住房建設(shè)的信貸支持。金融機構(gòu)保障性住房開發(fā)貸款在房地產(chǎn)貸款中的占比從2011年的3.3%上升到2018年的11.2%，近幾年增速有所放緩，占比降至2020年的9.4%，但余額保持在4.7萬億元左右的較高水平。同時，銀行積極創(chuàng)新服務(wù)模式，包括合作打造住房租賃監(jiān)管及交易服務(wù)平臺、建立專注于保障性住房建設(shè)的專業(yè)銀行、支持相關(guān)債券發(fā)行、參與PPP(政府和社會資本合作)項目等。三是支持引入多元化投資主體和創(chuàng)新融資模式。2021年發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》提出，支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。2022年發(fā)布的《關(guān)于銀行保險機構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》進一步明確，支持保險資金通過直接投資或認(rèn)購債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、保險私募基金等方式，為保障性租賃住房項目提供長期資金支持。2021年8月，保障性租賃住房被納入REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)試點范圍。目前，監(jiān)管部門、金融機構(gòu)等正積極推動相關(guān)試點工作，這有助于盤活保障性租賃住房這類資產(chǎn)的流動性，吸引多元化資金投入。

從目前情況看，金融支持保障性住房建設(shè)還存在一些難點和問題。一是金融機構(gòu)、社會資金進入的積極性不高。保障性住房建設(shè)投資回收期長，經(jīng)營和管理成本高，對社會資本的吸引力相對不足。二是租賃類保障性住房融資難度更大。在保障性住房中，與經(jīng)濟適用房、共有產(chǎn)權(quán)房等相比，租賃類保障性住房經(jīng)營管理更加復(fù)雜，租金收益低，回收期可能更長，因此其融資難度會相對更大。三是融資創(chuàng)新模式仍在探索中，比如REITs等仍在試點中，相關(guān)配套政策還有待進一步完善。

針對目前保障性住房特點及融資面臨的問題，未來要加強政府主導(dǎo)作用，在保障政府各級財政資金落實到位的同時，完善相關(guān)政策支持和制度保障，為保障性住房建設(shè)提供更多融資渠道。一是加強政策引導(dǎo)，支持金融機構(gòu)在信貸資源配置、貸款利率等方面給予保障性住房差異化政策，提高金融機構(gòu)支持保障性住房的積極性。二是探索與保障性住房特點相符合的擔(dān)保方式，包括在相關(guān)項目投資中加強與融資擔(dān)保機構(gòu)的合作，發(fā)揮政府性融資擔(dān)保機構(gòu)征信支持，為保障性住房建設(shè)運營等環(huán)節(jié)提供保險等。三是不斷完善PPP、REITs等融資模式制度設(shè)計。結(jié)合保障性住房項目特點完善PPP風(fēng)險分擔(dān)機制，可將收益率低的項目與收益率高的項目搭配推進。盡快推動保障性租賃住房REITs項目落地，推動相關(guān)稅收配套、治理結(jié)構(gòu)、二級市場建設(shè)等方面持續(xù)改進。(梁婧)

(作者系中國銀行研究院高級研究員)

標(biāo)簽： 金融支持保障性住房 共有產(chǎn)權(quán)住房 住房保障體系 社會保障體系