今年以來，各地已發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策近百次，超40城適度放松了調(diào)控政策。

步入“陽春三月”，各種政策利好接踵而來，多地樓市也進入了企穩(wěn)回暖階段。

其中，“因城施策、一城一策”繼續(xù)作為樓市調(diào)控主基調(diào)。2022年《政府工作報告》提出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期(以下簡稱“三穩(wěn)”)，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，今年以來，已有數(shù)十個城市對樓市調(diào)控政策進行了優(yōu)化，政策主要從需求端出發(fā)，內(nèi)容涵蓋放松限貸、降低首付比例、下調(diào)房貸利率、放寬公積金貸款等。

據(jù)了解，受多重政策利好影響，長三角多地樓市回暖明顯。以江蘇省南京市為例，自2021年12月止跌回漲后，南京新房價格已重回上升通道，并已連續(xù)3個月呈現(xiàn)環(huán)比上漲態(tài)勢。其中，2021年12月至2022年2月，南京新房價格分別環(huán)比上漲0.3%、0.1%和0.7%。

“《政府工作報告》保持了與中央經(jīng)濟工作會議政策的連貫性。”中泰證券分析師陳立認(rèn)為，與2021年相比，今年“三穩(wěn)”政策的位置由“房住不炒”定位之后，調(diào)整到了支持住房需求之后。“我們預(yù)計，在供給過剩的區(qū)域，精準(zhǔn)的需求寬松政策將持續(xù)快速、密集出臺”。

重提“因城施策”

在“宏觀經(jīng)濟大盤穩(wěn)定”的首要目標(biāo)下，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定或是經(jīng)濟“托底”的關(guān)鍵。

據(jù)了解，與“房住不炒”已連續(xù)三年被寫入《政府工作報告》不同，關(guān)于“因城施策”的表述則是自2020年后再度被提及。

梳理發(fā)現(xiàn)，自2021年年底以來，“因城施策”開始被密集提及。其中，住建部部長王蒙徽2021年12月底在接受新華社記者采訪時表示，將牢牢堅持“房住不炒”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段，加強預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

此后，國家發(fā)改委、銀保監(jiān)會和人民銀行等機構(gòu)在下發(fā)文件或組織召開相關(guān)會議時再度釋放出“因城施策”的信號。例如，今年3月1日，人民銀行在召開2022年金融市場工作電視會議時指出，要堅持“房住不炒”定位，穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

廣發(fā)證券研報認(rèn)為，房地產(chǎn)及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈在過往對于整體GDP的拉動貢獻度較大，在“宏觀經(jīng)濟大盤穩(wěn)定”的首要目標(biāo)下，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定或是經(jīng)濟“托底”的關(guān)鍵。

上海證券分析師金文曦也認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)地產(chǎn)對穩(wěn)增長具有重要意義。近期，部分城市出臺新政促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計后期會有相關(guān)政策跟進，修復(fù)市場信心，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“‘房住不炒’總基調(diào)不變，‘三穩(wěn)’目標(biāo)不變。”中指研究院同時認(rèn)為，樓市大起大落均不是穩(wěn)定的表現(xiàn)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處深度調(diào)整階段，房價面臨較大下行壓力，部分城市房價跌幅較大，市場預(yù)期不穩(wěn)。在“穩(wěn)”的目標(biāo)下，相關(guān)部門對此前的政策口徑進行調(diào)整，強調(diào)對合理住房需求以及合理資金需求的支持。

房天下創(chuàng)始人莫天全此前也表示，“房住不炒”與“因城施策”應(yīng)相互配合。房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)是“房住不炒”，但我國各城市的房地產(chǎn)市場有所不同，不僅一線城市與二線城市有所不同，而且在三四線城市中每個城市的情況也有所不同。

“因此，在制定政策時，要根據(jù)城市的具體情況來推出具體的支持或抑制政策。”莫天全表示，“比如，現(xiàn)在一線城市和主要二線城市應(yīng)該采取比較穩(wěn)的做法，但個別城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不太健康的發(fā)展?fàn)顩r，該支持的還是要支持。”

多地微調(diào)政策

綜合來看，預(yù)計各地將對以往不合理或不合時宜的限制性政策進行糾偏。

在多個部門強調(diào)“因城施策”的同時，多地也已根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘邪l(fā)展情況相繼出臺了調(diào)整政策。

中指研究院表示，今年以來，各地已發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策近百次，超40城適度放松調(diào)控政策，政策力度和范圍不斷增大，從供應(yīng)端和需求端同時發(fā)力，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，提振市場信心，力促房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。

最吸引外界關(guān)注的莫過于鄭州樓市新政。3月1日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，主要在支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化等方面提出改進措施。

梳理發(fā)現(xiàn)，自3月份以來，各地樓市調(diào)控政策也呈現(xiàn)密集出臺之勢，除鄭州外，廣東中山、四川達(dá)州和江西南昌等地出臺的政策也都涉及調(diào)整公積金貸款等方面的內(nèi)容。

例如3月4日，江西省南昌住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房公積金使用政策的通知》，將南昌市現(xiàn)行住房公積金貸款最高額度統(tǒng)一調(diào)增至雙繳存職工80萬元、單繳存職工70萬元。

中指研究院分析認(rèn)為，當(dāng)前各地樓市政策調(diào)整維度多聚焦在信貸環(huán)境改善、限貸松動，定向放松限購政策，限價松動，發(fā)放購房補貼，降低落戶門檻，重提貨幣化安置及優(yōu)化土地端政策、調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管等七個方面。

以“降低落戶門檻”為例，在長三角區(qū)域，浙江嘉興今年1月份進一步放開了遷移落戶條件，放寬租賃落戶條件，對居住時間的要求縮短。2月份，浙江紹興也提出，高校畢業(yè)生可享“零門檻”落戶，先落戶后就業(yè)。

“預(yù)計房地產(chǎn)金融端的支持政策將繼續(xù)落實。”中指研究院分析認(rèn)為，綜合來看，預(yù)計各地將對以往不合理或不合時宜的限制性政策進行糾偏，如下調(diào)首套首付比例、調(diào)整二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)偏高的房貸利率、降低交易稅費等，降低購房者置業(yè)成本。

“3月以來在因城施策框架下，部分城市已進入寬松調(diào)整通道，依靠需求端政策松綁重振信心刻不容緩;政策優(yōu)化工具毋需局限于限購限貸、公積金額度增加、購房補貼等調(diào)整，房貸實際利率的下調(diào)同樣具備較大空間，針對剛需及改善型需求著手調(diào)整是當(dāng)前較為有效的政策演化路徑。”首創(chuàng)證券研報也認(rèn)為，“總體上，我們判斷，組合拳政策的有效實施有望使行業(yè)在二季度末迎來增速的觸底回升。”

聚焦新市民住房需求

以目前城鎮(zhèn)人均居住面積40平方米計算，3億新市民至少可貢獻120億平方米的居住需求。

除多地出臺樓市調(diào)整政策外，如何更好地滿足3億新市民的住房需求亦引發(fā)市場熱議。

今年3月4日，銀保監(jiān)會和人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強新市民金融服務(wù)工作的通知》(以下簡稱“《通知》”)指出，隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程的深入推進，數(shù)以億計的農(nóng)村人口通過就業(yè)、就學(xué)等方式轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)，融入當(dāng)?shù)爻蔀樾率忻瘛?/p>

“新市民主要是指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等原因來到城鎮(zhèn)常住，未獲得當(dāng)?shù)貞艏颢@得當(dāng)?shù)貞艏粷M三年的各類群體，包括但不限于進城務(wù)工人員、新就業(yè)大中專畢業(yè)生等。”《通知》還指出，新市民“目前約有3億人”。

首創(chuàng)證券研報分析認(rèn)為，關(guān)于3億新市民范圍的認(rèn)定，其根本是源于現(xiàn)存戶籍制度與“以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”導(dǎo)向不相適應(yīng)，而通過對新市民群體的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、購房資格等加以完善，通過戶籍制度改革促進社會性流動有望成為重要增量突破口。

廣發(fā)證券也表示，《通知》明確了新市民范圍并明確表示將合理滿足新市民的購房信貸需求，“或意味著近3億新市民有較大可能性突破限購要求。以目前城鎮(zhèn)人均居住面積40平方米計算，3億新市民至少可貢獻120億平方米的居住需求。”

針對《通知》提出的“因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策”等要求，中銀國際證券研報表示：“我們認(rèn)為針對新市民的合理購房需求，或出現(xiàn)以下調(diào)整，例如新市民在非限購城市購買首套房，首付比例可按最低20%執(zhí)行，并下調(diào)房貸利率等。”

值得注意的是，2022年《政府工作報告》關(guān)于“探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)”等表述，也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為將在一定程度上滿足新市民的合理住房需求。

“隨著房地產(chǎn)市場逐步從增量時代進入存量時代，在多元化的供應(yīng)體系下，住房租賃市場能起到平衡供需結(jié)構(gòu)的重要作用。”建設(shè)銀行湖南省分行黨委書記、行長文愛華建議稱，可從加強住房租賃行業(yè)監(jiān)管、推進租賃賦權(quán)、鼓勵機構(gòu)化長租房及加大金融機構(gòu)支持等方面培育和發(fā)展住房租賃市場。

對于房企而言，也將面臨著行業(yè)發(fā)展模式及格局重構(gòu)的機遇。“一方面，房企要重點關(guān)注3億新市民住房需求釋放，加強一二線熱點城市深耕及布局，關(guān)注這些城市因城施策的房地產(chǎn)政策變化，把握節(jié)奏，及時加強營銷。”中指研究院表示。另一方面，房企要順應(yīng)政策及行業(yè)趨勢，在業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級上，探索新發(fā)展模式，如房地產(chǎn)代建、資產(chǎn)管理等、尋找“第二增長曲線”。(方超 張家振)

標(biāo)簽： 因城施策 房地產(chǎn)相關(guān)政策 調(diào)控政策 商品房市場