從9個重點二線城市看，7天長假成交4193套，同比下滑幅度達41%;從2個重點三線城市看，7天長假成交116套，同比下滑近8成。
“黃金周”是旅游市場的風向標，同樣也是樓市的晴雨表。但相比旅游市場的相對火熱，2021年的國慶“黃金周”，房地產市場的表現并不盡如人意。
58安居客房產研究院數據顯示，2021年國慶長假期間(10月1日-7日)，15個重點監測城市新房成交套數為8309套，成交面積為92.44萬平方米，較去年同期下滑19%，但與2019年基本持平。其中，一線城市較為平穩，但二三線城市出現較大降幅。
二手房方面，貝殼研究院統計的重點50城成交量微增。但此前火熱的“長三角”“大灣區”等區域，市場明顯低迷，買賣雙方均出現觀望情緒。
這種變化并不令人意外。今年下半年以來，樓市就進入降溫通道，7月和8月的房地產銷售面積連續下滑。到9月，多個城市的交易量仍沒有明顯起色。此前的中秋小長假，樓市已經出現降溫。而國慶長假期間的成交情況，預示著傳統的“金九銀十”成色不再。
在調控政策亦步亦趨、市場情緒難言樂觀的情況下，四季度的樓市走勢如何?是否還有反彈的可能?
降價效果不明顯
58安居客房產研究院指出，今年國慶長假期間，一線城市在北京和深圳兩地的帶動下，新房成交4000套，同比上揚50%。“不過，這跟北京、深圳延遲網簽有關，市場并沒有出現同比過熱”。
從9個重點二線城市看，7天長假成交4193套，同比下滑幅度達41%;從2個重點三線城市看，7天長假成交116套，同比下滑近8成。
今年以來，由于金融監管政策嚴厲，房企普遍傾向于在銷售端獲得回款。據了解，在“金九銀十”的傳統營銷節點上，不少房企按照慣例推出了價格優惠措施，但效果并不明顯。
二手房方面，貝殼研究院的統計顯示，今年國慶長假期間，重點50城二手房日均成交量同比增長8%，日均新增掛牌房源量同比小幅增長約2%，成交均價微跌0.3%。
但該機構指出，今年“十一”黃金周的二手房市場的小幅增長主要由北方城市二手房業主“以價換量”帶動，如天津、石家莊、廊坊、青島、濟南以及太原、蘭州等北方城市成交量較去年同期有不同程度的增長。這些城市的成交均價多表現為同比下跌，新增掛牌房源量多表現為同比增長，“這說明在市場調整期，業主出售房源意愿較強，通過降價來達到成交的目的”。
相比之下，深圳、東莞、佛山、廣州等珠三角城市，杭州、紹興、寧波、合肥等長三角城市以及廈門、西安等核心城市二手房成交量均同比下降，且其中大部分城市新增掛牌房源量也同比下降。
該機構指出，“此類城市多經歷市場高熱、調控收緊進入市場下行期，二手房業主觀望情緒較濃。”
降溫的前兆
若觀察下半年以來的市場變化，不難發現降溫的勢頭早已出現。
國家統計局的數據顯示，今年7月和8月，全國商品房月度交易量連續下滑，8月的商品房銷售面積甚至低于2019年同期。
價格方面，從6月開始，70個大中城市中，房價(包括新房和二手房價格)下降的城市就逐月增多。到8月，二手房價格下降的城市數量達到34個，多于上漲的城市數量27個。若未來這種勢頭得以延續，8月將被視為二手房價格的拐點。而二手房價格往往具有先導性，并對整體市場產生影響。
到今年9月，樓市成交下滑的局面仍未改變。公開數據顯示，9月一線城市商品房交易量環比降幅普遍在兩位數。其中，北京僅成交二手房12575套，同比下滑27%，環比下滑21%。
熱點二線城市中，除了南京等個案外，其余也以繼續降溫為主。據中原地產的統計，廣州、福州、南寧等城市的成交面積降幅在50%以上。受此影響，9月中旬的中秋假期期間，樓市已經出現降溫。
58安居客房產研究院分析師許之靜指出，調控政策的收緊，是導致市場驟然降溫的主因。一方面，全國共有11個城市建立二手房指導價制度，這在一定程度上實現了引導銀行合理發放貸款、防范利用信貸資金炒房風險的效果，并促進了部分熱點樓市的降溫。
另一方面，信貸政策的收緊也對交易端產生了實際影響。下半年以來，多個城市的按揭貸款的審核周期和放貸周期都有所延長，銀行貸款額度普遍收緊，個別銀行對二手房已停貸。這同樣影響了實際交易，尤其是大量在途交易的周期被拉長。
中原地產首席分析師張大偉也指出，信貸政策的影響是導致三季度市場“斷崖式下跌”的主因。他將今年的信貸政策總結為“一季度寬松、二季度平穩、三季度收緊”。
“金九銀十”已成歷史
實際上，面對樓市的快速降溫，各級監管部門已經開始出手干預。9月29日，人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會，要求“金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益”。
此舉被解讀為對信貸政策執行層面的糾偏，防止金融機構因大面積收緊信貸而誤傷合理需求。
此外，為穩定市場預期，已有超過10個城市出臺了“限跌令”，防止房價暴跌。
多數受訪者認為，這些措施有望延緩市場的下滑勢頭，但預期已經改變，市場出現反轉的難度仍然很大。根據國家統計局的數據，今年3月以來，房地產開發景氣指數連續6個月下降，到8月已降至100.85的年內最低點。
據統計，今年1-9月，各級監管部門出臺房地產調控次數達到482次，多數為收緊性的措施。其中，對房住不炒、三穩(穩地價、穩房價、穩預期)、不將房地產作為短期刺激經濟的手段等說法被多次提及。
許之靜指出，預計到2021年年底，調控將維持從嚴的節奏。市場退燒難免，傳統“金九銀十”特有的開盤潮、搶房潮、售罄、“秒光”等火熱場面很難再現。她表示，“金九銀十”已成為歷史，樓市調控高壓下，樓市將較長時間維持平穩態勢，買賣雙方將脫離對季節的依賴。
張大偉也認為，2021年樓市或將出現歷史最差的“金九銀十”，而且從趨勢看，如果疊加年底的慣例信貸收緊，11-12月很可能出現全國性的降價潮。
至于年末慣有的“翹尾”行情，多數受訪者認為，隨著今年首輪集中供地的部分項目率先入市，11月和12月的樓市有可能會出現小幅升溫，但整體復蘇程度有限。(張敏)
