日前，地產(chǎn)板塊多只龍頭股表現(xiàn)疲弱。截至7月8日上午收盤，萬科A報(bào)23.87元/股，金地集團(tuán)報(bào)10.54元/股，保利地產(chǎn)報(bào)11.97元/股，相比上周有所回調(diào)，但股價(jià)仍處于較低水平。就當(dāng)前估值來看，A股132家房地產(chǎn)開發(fā)公司市盈率為12.69倍，位列申萬一級(jí)28個(gè)行業(yè)板塊倒數(shù)第三。國(guó)信證券新近研報(bào)指出，當(dāng)前地產(chǎn)板塊估值僅高于銀行和建筑裝飾板塊;縱向來看，目前板塊估值仍處于近10年較低水平。

為了穩(wěn)定股價(jià)不少房企開啟大規(guī)模回購(gòu)股票行動(dòng)，統(tǒng)計(jì)顯示，2021年以來，已有包括華僑城A、美好置業(yè)、宋都股份、中國(guó)金茂、中國(guó)奧園等在內(nèi)的超20家房企先后發(fā)布了股份回購(gòu)或擬回購(gòu)方案。同時(shí)，也有房地產(chǎn)相關(guān)上市公司發(fā)布了股東增持或股票回購(gòu)計(jì)劃，僅5月份就先后有九龍倉(cāng)集團(tuán)、美凱龍、建業(yè)地產(chǎn)、時(shí)代鄰里等多家房地產(chǎn)相關(guān)上市公司發(fā)布了股東增持或股票回購(gòu)計(jì)劃。

盈利下滑拿地意愿降低

從房地產(chǎn)行業(yè)整體來看，平均毛利率從高點(diǎn)35%下滑至目前的23%，平均歸母凈利率從高點(diǎn)10%下滑至目前的4%，而且從近期拿地來看，部分房企甚至做好了1%-2%凈利率的準(zhǔn)備。

盈利能力下滑疊加資金鏈緊張，房企在拿地上漸趨于謹(jǐn)慎，2021年1-5月，房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積累計(jì)同比下降7.5%，當(dāng)月同比下降31.6%。拿地金額方面也出現(xiàn)明顯下滑，2021年1-5月拿地金額累計(jì)同比下降20.5%，當(dāng)月同比下降0.3%。

另一方面銷售端依然火熱，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-5月，商品房銷售面積66383萬平方米，同比增長(zhǎng)36.3%;比2019年同期增長(zhǎng)19.6%。商品房銷售額70534億元，增長(zhǎng)52.4%;比2019年同期增長(zhǎng)36.2%。銷售端火熱與拿地端乏力形成鮮明對(duì)比，表明房企銷售高增長(zhǎng)、資金來源充足，但仍不愿意加大力度拿地。

調(diào)控升級(jí)行業(yè)發(fā)展迎來變局

2021年上半年，各地政府落實(shí)城市主體責(zé)任，因城施策、綜合施治，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。湖州、西安、合肥、嘉興、紹興等24個(gè)城市相繼升級(jí)調(diào)控，主要涉及升級(jí)“四限”、增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、設(shè)立二手房參考價(jià)格、新房積分搖號(hào)等內(nèi)容。上海更是上半年房地產(chǎn)調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，上半年連續(xù)7次加碼調(diào)控。

更為重要的是，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺(tái)，效果日漸顯現(xiàn)。根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)10.5%，增速創(chuàng)8年來新低，6家大型國(guó)有銀行全部實(shí)現(xiàn)集中度下降。核心一、二線城市以及熱點(diǎn)三、四線城市，紛紛出現(xiàn)房貸額度緊張、放款周期拉長(zhǎng)現(xiàn)象。

信貸資金用途合規(guī)性審查趨嚴(yán)，謹(jǐn)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。截至6月份，北京、上海和廈門自查發(fā)現(xiàn)違規(guī)流入房地產(chǎn)金額超25億元。而重慶、內(nèi)蒙古、廣州、深圳等多地監(jiān)管部門，就“過橋貸”、“贖樓貸”等業(yè)務(wù)約談相關(guān)部門，監(jiān)管對(duì)象擴(kuò)展到非銀行類金融機(jī)構(gòu)。

受信貸收緊影響，2月開始，全國(guó)房貸利率止跌回升，并趨勢(shì)性上移。5月份，全國(guó)首套房平均房貸利率5.33%，較2020年底上漲11BP，二套房貸款平均利率5.61%，較2020年底上漲8BP。

房企要向管理要效益

房企從告別土地紅利、金融紅利時(shí)代，進(jìn)入管理紅利時(shí)代，市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變倒逼著企業(yè)向管理要效益。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2020年1月份到7月份，TOP50房企中僅有10家房企進(jìn)行了組織架構(gòu)變革，但自8月份三道紅線發(fā)布以來，有17家房企在組織架構(gòu)上進(jìn)行了調(diào)整和優(yōu)化。

整體來看，房企組織變革主要圍繞總部精簡(jiǎn)、區(qū)域優(yōu)化、多元化業(yè)務(wù)條線調(diào)整三大主題;精簡(jiǎn)、聚焦、降本為房企變革的目的。

總部層面，萬科地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、新城控股均沿著精簡(jiǎn)架構(gòu)、扁平化管理的思路對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整。

比如，近日萬科將集團(tuán)職能部門即“研究與開發(fā)專業(yè)工會(huì)”部門遷出深圳總部，與此同時(shí)總部員工減少30人，將近集團(tuán)總部員工的五分之一;正榮地產(chǎn)將營(yíng)銷中心從總部剝離出來，單獨(dú)成立營(yíng)銷公司;新城控股則是將總部相似職能部門進(jìn)行合并，合并后成立四大新職能中心。

區(qū)域公司方面新增、裂變與合并并行，動(dòng)態(tài)調(diào)整是當(dāng)前行業(yè)變革主題。2020年8月，中梁控股宣布將原中梁地產(chǎn)南方區(qū)域集團(tuán)升級(jí)為中梁粵港澳發(fā)展集團(tuán)，2020年末，中梁控股相繼成立長(zhǎng)三角發(fā)展集團(tuán)、京津冀發(fā)展集團(tuán)。

2020年10月，碧桂園啟動(dòng)新一輪組織人事調(diào)整，將73個(gè)區(qū)域公司裂變成100個(gè)左右，祥生控股將蘇寧皖區(qū)域調(diào)整為連宿、蘇南、宣城、合肥4個(gè)事業(yè)部;華潤(rùn)置地將華南大區(qū)將拆分為深圳大區(qū)和華南大區(qū)。

整體來看，隨著土地、金融和人口紅利的逐步消失疊加宏觀層面不斷收緊，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低增長(zhǎng)、低利潤(rùn)的長(zhǎng)周期。行業(yè)銷售利潤(rùn)下滑，提高人均效能、向經(jīng)營(yíng)管理要效益成為房企新的突破口，諸多房企開始從“粗放經(jīng)營(yíng)”走向“精細(xì)化管理”。（作者 司馬巖）

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